Σε ρυθμούς αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας της βρίσκεται η Τοπική Αυτοδιοίκηση, καθώς, όπως ισχύει ήδη για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) άλλων ευρωπαϊκών κρατών, και οι ελληνικοί υποχρεούνται πλέον να ισοσκελίσουν τους προϋπολογισμούς τους, με αποτέλεσμα να αναζητούν εναλλακτικές και ευέλικτες μορφές χρηματοδότησης για τις επενδύσεις και τα έργα υποδομής που επιθυμούν να υλοποιήσουν.
Η ακίνητη περιουσία των ΟΤΑ είναι άλλωστε διόλου ευκαταφρόνητη: Εκτιμάται ότι η αξία της ανέρχεται στα 12 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει περίπου 20.000 κτίρια και 2,5 δισ. στρέμματα. Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της Αυτοδιοίκησης, ενώ μπορεί να είναι άμεσα αξιοποιήσιμο το 30% της δημοτικής περιουσίας, οι απολαβές σήμερα είναι μικρότερες του 5% των εσόδων που οι ΟΤΑ θα μπορούσαν να εξασφαλίσουν.
Για τη συνδρομή των ΟΤΑ στους νέους δρόμους που ανοίγει η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και τη διερεύνηση των δυνατοτήτων που υπάρχουν, η Κεντρική Ενωση Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ πλέον), ύστερα από προγραμματική σύμβαση με το υπουργείο Εσωτερικών και την Ελληνική Εταιρεία Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης (ΕΕΤΑΑ), προχώρησε ήδη στην κατάρτιση ενός πρώτου οδηγού, ενώ πρόκειται να εκπονηθούν επίσης μελέτες και έρευνες για την ολοκληρωμένη προσέγγιση του θέματος.
ΠΡΟΚΗΡΥΞΗ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥΗ ΕΕΤΑΑ, μάλιστα, προκήρυξε πρόχειρο διαγωνισμό για την ανάθεση υπηρεσιών εκπόνησης οδηγού αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας των ΟΤΑ, με προϋπολογισμό 36.585,37 ευρώ χωρίς ΦΠΑ και 45.000 ευρώ με ΦΠΑ.
Αντικείμενο του διαγωνισμού αποτελεί η «Καταγραφή και αξιοποίηση των κτιριακών υποδομών και της λοιπής ακίνητης περιουσίας των ΟΤΑ Α' και Β' βαθμού και των Περιφερειών», που υλοποιείται στο πλαίσιο του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Διοικητική μεταρρύθμιση», το οποίο χρηματοδοτείται από εθνικούς πόρους και πόρους της ΕΕ. Ο χρόνος για τις προσφορές «τρέχει» μέχρι την Πέμπτη, 10 Νοεμβρίου 2011 οπότε και λήγει η προθεσμία για την κατάθεση των προσφορών στην ΕΕΤΑΑ.
Οπως αναφέρεται πάντως στον πρώτο, κατ' αρχήν οδηγό, που εκπονήθηκε ήδη από την ΕΕΤΤΑ, αν και οι ΟΤΑ ασχολούνται με τις λειτουργικές απαιτήσεις της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας τους, «πολλοί λίγοι αντιμετωπίζουν το σύνολο των ιδιοκτησιών αυτών ως ''χαρτοφυλάκιο'', του οποίου η σύνθεση και η χρήση μπορεί να διαμορφωθούν με τρόπο ώστε να εξυπηρετήσουν καλύτερα τους στόχους της τοπικής κοινωνίας». Μάλιστα, επισημαίνεται πως οι ΟΤΑ διαχειρίζονται τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια από πάγια περιουσιακά στοιχεία σε όλον τον κόσμο.
Η ακίνητη περιουσία των ελληνικών ΟΤΑ, όπως έχει καταγραφεί από την ΕΕΤΑΑ, ταξινομείται στις εξής 12 κατηγορίες: Δημοτικά ακίνητα, αθλητικές εγκαταστάσεις, σχολεία, νεκροταφεία, κοινόχρηστοι χώροι, αγροί, βοσκότοποι, δάση, νησιά, λατομεία-ορυχεία-μεταλλεία, ακίνητα περιουσιακά στοιχεία και διάφορες εκτάσεις.
Σύμφωνα με την καταγραφή επίσης, σε σύνολο 287 δήμων, το 78,6% των κτιρίων τους είναι ιδιόκτητα, το 13,3% μισθωμένα, το 7,1% παραχωρημένα και το 1% με άγνωστο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Το 1/6 των δήμων δεν καταβάλλει καθόλου μισθώματα, το 1/4 καταβάλλει ελάχιστα, ενώ ο δήμος Αθηναίων καταβάλλει το 15% των συνολικών. Σημαντικά μισθώματα καταβάλλουν επίσης οι δήμοι Θεσσαλονίκης, Ηρακλείου, Πειραιώς, Ζωγράφου, Νέας Σμύρνης και Γλυφάδας. Λίγα μισθώματα καταβάλλουν 133 δήμοι, ενώ οι υπόλοιποι κινούνται σε μεσαία επίπεδα. Το 58% του συνόλου των μισθωμάτων καταβάλλεται από 25 δήμους.
Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα η διαχείριση μέσω leasingΣύμφωνα με τον οδηγό της ΕΕΤΤΑ, σημαντικό εργαλείο για τη διαχείριση της αυτοδιοικητικής ακίνητης περιουσίας είναι η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Οι μελετητές αποτυπώνουν μάλιστα τις απόψεις τους για τα πλεονεκτήματα αλλά και τα μειονεκτήματα που παρουσιάζει η συγκεκριμένη μέθοδος για τους ΟΤΑ, ως εξής:
Πλεονεκτήματα: «Οι εκμισθωτές έχουν συνήθως μακρόχρονη εμπειρία και ειδίκευση στον σχεδιασμό και την υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων, γεγονός που δίνει στον μισθωτή το κίνητρο να διαπραγματευθεί επιπρόσθετες υπηρεσίες από τον εκμισθωτή.
Επίσης, οι μισθωτές μπορούν να επωφεληθούν από πλεονεκτήματα κόστους που απορρέουν από τη θέση, την ισχύ αλλά και τη στρατηγική του εκμισθωτή στη συγκεκριμένη αγορά, οι πληρωμές μισθωμάτων καταβάλλονται μόνο μετά την ολοκλήρωση της ανέγερσης του ακινήτου, συνεπώς δεν απαιτείται προχρηματοδότηση, ενώ και το ύψος των μισθωμάτων μπορεί να ελαττωθεί σημαντικά με τη βοήθεια επιχορηγήσεων, οι οποίες καταβάλλονται στην έναρξη του συμβολαίου, ελαττώνοντας με αυτόν τον τρόπο το βάρος των μελλοντικών απαιτήσεων.
Επιπλέον, οι λειτουργικές μισθώσεις έχουν το πλεονέκτημα ότι δεν αυξάνουν το επίπεδο του δημόσιου χρέους και, τέλος, οι αντισυμβαλλόμενοι του Δημοσίου απολαμβάνουν σημαντικές φοροαπαλλαγές, γεγονός που αυξάνει το κίνητρό τους να προσφέρουν ανταγωνιστικά επιτόκια μισθώσεων».
Μειονεκτήματα: Η χρήση του leasing, όπως αναφέρεται στον οδηγό, έχει ωστόσο και ορισμένα μειονεκτήματα, τα σημαντικότερα από τα οποία είναι τα ακόλουθα: «Το φαινομενικό κόστος του leasing είναι υψηλότερο από το επιτόκιο τραπεζικού δανεισμού, αν και υπάρχουν σημαντικές φοροαπαλλαγές, παρά τη θετική σχέση ιδίων προς ξένα κεφάλαια μπορεί να εκδηλωθεί δισταγμός των τραπεζών για χρηματοδότηση μίας επιχείρησης ή οργανισμού, όταν ο εξοπλισμός και τα κτίριά τους βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στη μέθοδο της κεφαλαιακής μίσθωσης, ο μισθωτής αναλαμβάνει όλους τους κινδύνους από τυχαία περιστατικά ή ανώτερη βία έναντι του εκμισθωτή, ενώ παράλληλα διατρέχει τον κίνδυνο της καταγγελίας της σύμβασης αν αθετήσει κάποιον όρο της για σημαντικό χρονικό διάστημα και υπόκειται στους ελέγχους του εκμισθωτή για τη διαπίστωση της καλής κατάστασης του ακινήτου.
Επίσης, ο μισθωτής δεν γίνεται νομικά κύριος του μισθίου παρά μόνο στη λήξη της σύμβασης, γεγονός που δημιουργεί περιορισμούς στην ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων που διαθέτει ένας ΟΤΑ. Ταυτόχρονα, οι περιοδικές πληρωμές λειτουργικών μισθωμάτων αυξάνουν το δημόσιο έλλειμμα, ενώ στην περίπτωση νομικών αντιδικιών, η ύπαρξη της εταιρείας leasing ως πρόσθετου παίκτη μπορεί να κάνει τη διεκδίκηση των θέσεων του μισθωτή πιο δύσκολη. Τέλος, οι ΟΤΑ εξαιτίας των φοροαπαλλαγών που απολαμβάνουν, χάνουν σημαντικό μέρος του κινήτρου που έχουν, προκειμένου να επιλέξουν μία σύμβαση κεφαλαιακής μίσθωσης για τη χρηματοδότηση ενός έργου».
http://www.kerdos.gr/default.aspx?id=1601416&nt=103
